配资最新行情地库漏水也是小区面临的突出问题

朝阳区望京西园三区的业主最近有点烦：小区启动业委会换届选举已经一年多，大家满心期盼新的业委会能改变小区的面貌，解决现实问题。但换届选举的推进并不顺利。按照小区议事规则，业主收到业委会选举投票通知但不参与投票，就算作弃权。但街道和社区认为，业主必须在“北京业主”App上投弃权票才可视为弃权。因为App投票程序烦琐，很多老人不会操作，还有不少业主难以取得联系，所以小区业委会换届卡在了投票上。

如今，该小区业委会的换届投票已暂停半年之久，业主未在App上投票能否算作弃权？暂停投票的业委会选举能否尽快重启？记者对此展开调查。

启动

物管会届满倡议选举新业委会

尽快选出新业委会是住在望京西园三区的业主们的心愿。望京西园三区自2000年开始入住，共有业主3600多户。2006年，小区召开业主大会并选举出第一届业委会，2010年成立第二届业委会，但因种种原因，第二届业委会非正常解散。

近年来小区的物业管理越来越令业主不满。记者日前来到望京西园三区探访。一进北门，便见道闸抬杆被锯掉了一截，电动车蹭着抬杆穿行而过。小区内步道上地砖翘起，坑洼不平，多处积水。小区原本建了多个小花园供居民锻炼休闲，但路面多处破损，乒乓球桌面翘起，桌脚处垫着砖头。记者随机进入几栋居民楼，只见楼道内墙皮脱落成了“大花脸”，楼梯间的铁门锈迹斑斑，漆皮一碰就会脱落。

楼梯间的铁门锈迹斑斑。

地库漏水也是小区面临的突出问题。在地库的楼道内，记者看到大面积漏雨痕迹，墙面发霉，墙角已长出青苔，楼梯、地面多处积水，“一下雨就漏，台阶太滑了！”业主王先生掀开衣领，记者看到其背部有因摔倒导致的大片淤青。

望京西园三区地库内楼道漏雨严重。

据介绍，2022年该小区组建了物管会，并于2024年7月届满。2024年4月，物管会在小区公示栏及住宅楼前张贴《关于推动物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的倡议书》，称由20%以上业主提议召开业主大会临时会议，组织业主选举产生新一届业委会成员。

现状

业主参与不足业委会换届“卡壳”

小区物管会届满启动业委会换届，对业主们来说是一个机会。“我们盼着能选出新的业委会，给大家提供一个参与解决小区问题的平台，重新行使业主权利。”业主张先生说。

在属地望京街道办的指导下，望京西园三区社区居委会一工作人员担任换届小组组长，协助完成业委会换届相关工作。于是，换届小组开始紧锣密鼓地筹备，确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积，制定业主大会召开方案及业委会选举办法……在街道办的指导下，换届小组决定采取“北京业主”App投票的方式，从24名候选人中选出9名业委会成员。

为提高效率，调动更多业主的积极性，换届小组动员了百余名志愿者，开始了细致入微的“扫楼”工作。根据我国民法典规定，选举业委会应当由占专有部分面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主参与表决。为达到“双2/3”参与的标准，志愿者爬楼敲门、打电话、发短信、发微信，几乎穷尽了一切办法联系业主。但由于小区建成已20多年，业主名录变化较大，有的业主卖房搬离了小区，还有不少房屋正在出租或空置。

“我们只能用笨办法，挨家挨户上门核实。”志愿者刘女士说，对于一些始终联系不上的业主，她们分别在工作日和休息日、白天和晚上等不同时段，至少3次上门，志愿者两两一组，相互见证，并将情况整理成册。刘女士向记者展示了她的“扫楼”记录本，本子上用不同颜色标注着每一户的情况，包括个人信息、房屋状态、是否认证、是否投票等，备注信息里还注明了每次上门的情况，如业主不在家、电话为空号等，十分详尽。

志愿者展示的“扫楼”记录本。

即便如此，动员业主投票仍面临许多困难。有的业主出于个人隐私保护，不愿上传房产及身份证明；很多老人不会使用App投票，即使志愿者手把手教，也有人嫌麻烦……眼看投票即将截止，大家突然发现车库、学校等配套设施的产权人是否有投票权还存在争议，投票工作不得不紧急叫停。

据最新统计，重新确权后的业主人数共为3631人，而“北京业主”App投票页面显示，截至2025年1月22日，共收到1785票。按此计算，业主参与人数比例未达2/3。根据小区议事规则，“业主既不亲自参加业主大会会议，也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权。”据此，多位业主认为应该将没有参与投票的业主视为弃权，计入弃权票，由此参与率便可达标。

争议

未参与App投票到底算不算弃权

已获知业委会换届选举，但没参与投票的业主能否算为弃权？在这个问题上，业主与街道及社区之间产生了争议。业委会换届小组成员王先生认为，小区议事规则是全体业主通过的，有关投票的认定应遵从议事规则，“为了明确该项规定的具体含义，我们还特地请教了小区第一届业委会负责人，对方明确表示，该条款就是针对未进行投票的业主设定的。”

记者了解到，一位自称是首届业委会成员的居民表示，“表决有三种形式：支持票、反对票和弃权票。参与投票的业主要么投支持票，要么投反对票，从未出现过参与投票还投弃权票的情况。所以后来在实际工作中，只要不投票，就默认是弃权票。”

但望京街道办在答复居民的意见书中写道：“望京街道办通过政民互动平台向市住建委进行了咨询，北京市住建委系统明确回复‘业主自动放弃表决权的，应当视为未参与表决’。”意见书认为，该小区业主大会议事规则的内容无法反映出放弃表决权等同于业主投了弃权票。

就这一争议，记者分别联系了属地社区及街道。社区工作人员回应称，表决权是一种主动行为，需要业主有明确的表示。业主不投票可能代表不想参与，也可能是不同意成立业委会，意思表达不明确，不能将业主未参与投票视为弃权。

望京街道工作人员认为，换届小组可以按照该小区议事规则采取纸质投票的方式，“但App投票与纸质投票，只能二选一。”

业主说，若舍弃App投票结果，小区全体业主重新进行线下投票，则意味着一年来上百名志愿者“扫楼”付出的时间和努力都付诸东流。

北京市住建委物业服务指导中心工作人员则表示，虽然法律层面并没有规定必须二选一，但从实操的角度，通常会指导业主通过纸质投票或App投票的方式进行，目前无法实现两者结合，“因为很容易重复投票。”对于能否将未在App投票的业主视为弃权，该工作人员称，业主必须做出明确的意思表示，只能通过App投票的方式弃权。

律师建议

解决方案可以“二合一”

记者先后向北京市金台律师事务所律师司鹏飞、北京市两高律师事务所律师赵永喆等多位律师和专业人士咨询。大家认为，该小区业委会换届投票方案可以“二合一”。

赵永喆认为，望京西园三区遇到的核心问题是未投票业主是否属于“参与表决”范围，能否推定为弃权票。对此，北京市高级人民法院在以往案件中曾明确“参与表决需业主主动行使表决权，有明确投票意思表示，不能以默认推定其弃权”。而该小区议事规则规定“未投票视为弃权”。

想要解决现在的困境，需要多方主体在明确责任的前提下共同做出努力。赵永喆建议启动“App+线下纸质投票”的混合模式，确保通知覆盖全体业主。对于重复投票问题可采用两种方法避免：第一，现场投票通知只针对未投票业主；第二，通过技术手段和人工核查剔除重复票。

针对投票是否只能“二选一”，赵永喆认为我国民法典仅就表决门槛做了规定，并未对投票形式做规定。混合投票属业主自治范畴，街道无权增设限制，只要程序合法、结果真实，混合投票不违反立法本意均有效，因此“二合一”的解决方案是可行的。“二选一”的要求违反平等原则，也有违我国民法典自愿行使权利原则。同时，其还了解到，其他地区也有实行“二合一”投票方式的案例。

对于如何做到“二合一”，司鹏飞进一步建议，业委会选举小组可以向尚未投票的业主进行告知，“采用电话、短信，微信等形式进行告知，以及在小区重要地点、各住宅楼公示栏内，甚至业主房门上张贴通知，告知业主可进行现场投票，若接到通知的业主仍不进行投票，则视为弃权票。投票截止日期一到，业委会换届小组可以根据该次投票结果，同App投票结果合二为一，助力此次业委会选举换届走出困局。”

记者将律师的建议告知望京街道办相关负责人。该负责人表示，会将相关方案向专业人士进行咨询，并向上级汇报。